Mardi 24 Octobre 2017
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Guide

GUIDE DES VENTES JUDICIAIRES

Qui peut acheter ?

Les salles de ventes aux enchères sont ouvertes à toutes personnes intéressées par une vente. Les audiences de ventes se déroulent publiquement, c'est à dire portes grandes ouvertes. Vous pouvez donc assister librement à une audience de vente. A l'exception du débiteur saisi, des auxiliaires de justice qui sont intervenus à un titre quelconque dans la procédure et des magistrats de la juridiction devant laquelle la vente est poursuivie, tout le monde peut participer à une vente aux enchères, et concrétiser une bonne affaire..
La représentation par un avocat étant obligatoire, vous devez, avant de participer à une vente aux enchères immobilières à la barre du tribunal, fournir à l'avocat que vous avez choisi, un certain nombre de documents et d'information. (Voir : documents à fournir et mandat pour enchérir)

Quelles sont les garanties ?

La vente est placée sous le contrôle du Tribunal. Depuis l’entrée en vigueur du Décret n°2006-936 du 27 juillet 2006, le Juge de l’Exécution dirige l’audience. (Pour les procédures anciennes, non soumises au décret sus visé, c’est le Président de la chambre des criées - Nom donné à la salle d'audience des ventes - qui dirige l'audience).
Aucune personne n'est avantagée par rapport à une autre et aucune pression ne peut être exercée par quiconque.
Par ailleurs, les enchères sont obligatoirement portées par l'intermédiaire d'un avocat inscrit au barreau du lieu de la vente. L'anonymat est donc garanti, personne ne sachant pour le compte de qui l'avocat pousse les enchères.

Que faut-il faire ?

Les premiers renseignements sont obtenus auprès de l'avocat qui poursuit la vente.
Ces renseignements portent sur le bien lui-même (Est-il libre de toute occupation, loué, des dates et heures de visites du bien sont-elles fixées) et sur l'environnement de la vente, c'est à dire les droits et obligations résultant tant du bien lui-même que de la procédure de vente. Ces renseignements seront obtenus en consultant le cahier des conditions de la vente (appelé autrefois cahier des charges de la vente).
Ce document est un véritable contrat entre l'acheteur et le vendeur. Il fixe l'ensemble des droits et des obligations se rapportant à la vente concernée. Sa consultation est primordiale. Les cahiers des conditions de vente sont déposés au greffe du Juge de l’Exécution du tribunal de grande instance du lieu de vente. L'avocat poursuivant la vente en détient une copie à son cabinet.

Il faut ensuite se faire sa propre idée sur l'intérêt et la valeur du bien mis en vente en se rendant sur place, soit à l'occasion des visites organisées soit de votre propre initiative. Fixez enfin le prix maximum que vous voulez consacrer et choisissez l'avocat de votre choix qui vous représentera pour un coût modique.
La représentation pour pousser les enchères se fait obligatoirement par un avocat inscrit au barreau du lieu de vente.

Quels sont les frais ?

Outre le prix d'adjudication, vous devez prévoir certains frais :

- Les frais préalables : Ce sont les frais engendrés par la procédure qui aboutit à la vente. (Frais des Officiers ministériels : Commandement de payer, commandement de saisie immobilière, procès verbal descriptif, honoraires de visites des lieux lorsqu'elles sont fixées... Frais divers : publication du commandement de saisie aux hypothèques, frais de serrurier...) L'avocat peut vous les communiquer immédiatement ou vous en donner une idée très précise.

-Les émoluments de l'avocat : Ils sont proportionnels au prix d'adjudication et selon un barème dégressif au fur et à mesure que le prix d'adjudication est élevé. Ce barème est le même que celui des notaires pour le calcul de leurs émoluments lors des ventes de gré à gré.

- Les honoraires de l'avocat si celui-ci en réclame. Ils sont librement négociés avec lui.

- Les frais d'acquisition : Ce sont les droits de mutation classiques que vous rencontrerez également lors d'une vente amiable sur le marché de gré à gré. Droits d'enregistrement ou TVA. Le bien est placé sous le régime de la TVA immobilière s'il s'agit d'un immeuble achevé, qui à moins de 5 ans d'existence, et s'il n'a jamais fait depuis son achèvement l'objet d'une revente (sauf à un marchand de biens). Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'immeuble sera soumis aux droits d'enregistrement. (environ 5,09% en 2013, avec les différentes taxes locales). Il peut s'avérer très intéressant d'acheter aux enchères un bien soumis à la TVA immobilière. En effet, dans ce cas, à condition que le cahier des charges ait bien prévus la clause indiquant que "la TVA à payer sera réglée au nom et pour le compte du débiteur défaillant et sous réserve de ses droits à déduction",l'adjudicataire pourra déduire de son paiement la TVA réglée en amont par le propriétaire sur ce même immeuble.(Par exemple s'il s'agit d'une villa, la TVA payée pour la construction de la maison).

En règle générale, l'ensemble de ces frais (préalables, émoluments, honoraires, droits de mutations) ne dépasse pas son équivalent dans le cadre d'une vente amiable en commission d'agence immobilière et frais de Notaire et d'acquisition. N'oubliez pas que lors d'un achat aux enchères, le titre de propriété n'est pas un acte notarié puisqu'on ne passe pas chez le notaire (sauf en cas de recours à un prêt hypothécaire destiné à financer l'achat). Le titre de propriété est constitué par un document qui s'appelle "La Grosse" est qui est "levée" par l'avocat après adjudication et publication du jugement d'adjudication.

Comment se déroulent les enchères ?

Les enchères sont portées par l'avocat de votre choix en fonction des ordres que vous lui communiquez sur place ou en vertu du mandat que vous lui avez préalablement adressé.

Les enchères sont arrêtées lorsque quatre-vingt-dix secondes se sont écoulées depuis la dernière enchère. Ce temps est décompté par tout moyen visuel ou sonore qui signale au public chaque seconde écoulée (pour les anciennes procédures le temps était décompté au moyen de trois bougies qui s’éteignaient successivement). Si après ce laps de temps, aucune enchère n'est venue couvrir la votre, vous êtes déclaré adjudicataire. Cependant, durant les dix jours qui suivent, toute personne peut former une surenchère du dixième. Dans ce cas, une nouvelle vente sera effectuée.

Quand et comment payer le prix ?

L'ensemble des frais doit être réglé dans un délais d'un mois à compter de la vente définitive.
La consignation du prix à laquelle est tenu l'adjudicataire en application de l'article 2212 du code civil doit être opérée dans un délai de deux mois à compter de la date d'adjudication définitive, à peine de réitération des enchères (remise en vente du bien entraînant des conséquences financières pour le 1er adjudicataire défaillant). Passé ce délai, le prix de vente est augmenté de plein droit des intérêts au taux légal jusqu'à la consignation complète du prix.
Vous disposez donc d'un délai suffisant pour organiser le financement de votre opération. Financer votre achat s'effectue aussi simplement que dans le cadre de n'importe quelle vente amiable.
Ainsi vous avez la possibilité de préparer votre financement avant la vente et de le réaliser si vous êtes effectivement adjudicataire, de façon à payer le prix à l'aide de votre prêt.

 

GUIDE DES VENTES DES NOTAIRES

Qui peut acheter ?

Les salles de ventes aux enchères sont ouvertes à toutes personnes intéressées par une vente.
Les audiences de ventes se déroulent publiquement, c'est à dire portes grandes ouvertes.
Vous pouvez donc assister librement à une audience de vente. La salle des ventes est ouverte une demi-heure avant le début de la séance pour vous permettre de communiquer avec le notaire vendeur.
Généralement, les ventes par enchères publiques pratiquées au Marché Immobilier des Notaires sont principalement des ventes volontaires, c'est à dire librement décidées.

Quelles sont les garanties ?

La vente est publique. Les centres de ventes aux enchères sont agréés par la profession et utilisent des méthodes identiques dans toute la France. Les séances sont contrôlées par les Notaires sous l'égide de leurs Chambres Départementales. Le Marché est le reflet des tendances générales du Marché Immobilier au jour de la vente.

Que faut-il faire ?

Les premiers renseignements sont obtenus auprès du Notaire qui poursuit la vente.
Ces renseignements portent sur le bien lui-même (libre, occupé, heures de visites...) et sur l'environnement de la vente. (Consultez le cahier des charges qui est le document contenant toutes les conditions de la vente, les droits et les obligations, la faculté de surenchère si celle-ci a été prévue, les droits de préemption afférents à la vente du bien...)
Le cahier des charges est mis à disposition chez le notaire-vendeur un mois avant la date de vente. Il faut ensuite se faire sa propre idée sur l'intérêt et la valeur du bien mis en vente, en se rendant sur place lors de la visite.

Quels sont les frais ?

Outre le prix d'adjudication, vous devez prévoir certains frais :

- Les Frais préalables à la vente : Ce sont les frais engendrés par la procédure pour aboutir à la vente. (Frais de publicité)

- Les émoluments du notaire : en application du barème national réglementé par décret en Conseil d' Etat et les débours.

- Les frais d'acquisition : Ce sont les droits de mutation classiques que vous rencontrerez également lors d'une vente amiable sur le marché de gré à gré. Le bien est placé sous le régime de la TVA immobilière s'il s'agit d'un immeuble achevé, qui a moins de 5 ans d'existence, et s'il n'a jamais fait depuis son achèvement l'objet d'une revente (sauf à un marchand de biens). Si l'une de ces conditions n'est pas remplie, l'immeuble sera soumis aux droits d'enregistrement. (environ 5% avec les différentes taxes locales) Hormis ces frais, il n'y a aucune commission.

La participation aux frais de publicité et d'organisation des enchères à la charge de l'acquéreur est généralement limitée à 1% du montant de la dernière enchère. Toutefois, l'ensemble des frais sera répercuté sur le compte de l'acquéreur lorsque le vendeur ne pourra supporter de frais en raison de son statut, de la situation hypothécaire des biens, d'une décision de justice, ou lorsque la vente est requise par une association caritative agréée. Cette dérogation sera mentionnée et annoncée avant le début des enchères.

Comment se déroulent les enchères ?

Les ventes ont lieu à la bougie. C'est après l'extinction de 2 feux successifs sans nouvelle enchère survenue pendant la durée de leur combustion que l'adjudication est prononcée au plus offrant et dernier enchérisseur.
Cependant, durant les dix jours qui suivent, toute personne peut former une surenchère du dixième (= remettre le bien en vente aux enchères, sur une mise à prix de 10% supérieure au prix d'adjudication initial) si cette surenchère a été prévue dans le cahier des charges de la vente.
Dans ce cas une nouvelle vente sera effectuée sur cette nouvelle mise à prix. La salle des ventes est ouverte une demi heure avant le début de la séance pour vous permettre de communiquer avec le notaire vendeur. Vous déposerez alors un chèque de consignation à l'ordre du Notaire-vendeur d'un montant égal à celui indiqué pour la vente qui vous intéresse. Le chèque de consignation doit être certifié par votre banque.

Quand et comment payer le prix ?

Il est généralement prévu un délai de 45 jours pour solder le montant de votre acquisition.
Il n' y a pas de condition suspensive d'obtention d' un crédit ni de délais de réflexion de 7 jours après la vente.
La vente est définitive dès que le bien est adjugé mais une surenchère de 10% peut être effectuée dans les 10 jours qui suivent l'adjudication.
A l'expiration du délai de surenchère, le paiement peut être fait dès le 11ème jour suivant la vente et l'acquéreur peut alors prendre possession des lieux.

 


GUIDE DES VENTES DES DOMAINES

Qui peut acheter ?

Tous les amateurs à l'exception des personnes notoirement insolvables et de celles qui ont été exclues des ventes domaniales. Les personnes étrangères ou résidant à l'étranger doivent se conformer à la règlementation francaise des changes ; toutes précisions leur seront fournies à ce sujet à la Direction des Services Fiscaux désignée dans la publicité.

Toute personne se présentant pour autrui devra :
1) Présenter une procuration qui sera déposée sur le bureau, après avoir été certifiée par le mandataire
2) Justifier de la solvabilité du mandant.

Quelles sont les garanties ?

Tout adjudicataire est censé bien connaître l'immeuble qu'il aura acquis et qu'il prendra dans l'état où il le trouvera le jour de l'adjudication. La vente est faite sans garantie de mesure, consistance et valeur, et il ne pourra être exercé aucun recours en indemnité, réduction ou augmentation de prix, sauf dans Ie cas ou Ia différence en plus ou en moins dans la mesure excèderait un vingtième.

Que faut-il faire ?

Page en cours d'élaboration

Quels sont les frais ?

Les frais préalables à la vente demeurent à la charge de l'Etat.
Néanmoins l'adjudicataire doit payer, en sus du prix, la taxe de publicité foncière, les taxes additionnelles, les salaires du conservateur des hypothèques, les droits de timbre du procès-verbal d'adjudication et des annexes, ainsi que le coût de deux expéditions.

Comment se déroulent les enchères ?

Les amateurs ou leurs représentants doivent être présents à la séance.
L'adjudication est tranchée aux enchères verbales et à l'extinction des feux, au profit du plus offrant, après que deux bougies se soient éteintes successivement sur une même enchère dont le montant minimum est précisé dans le cahier charges. La mise à prix est toujours annoncée et doit être obligatoirement couverte par une enchère.

CAUTIONNEMENT : L'amateur d'un lot dont la mise à prix est supérieure à 7.500 euros ne peut être admis à enchérir que s'il a versé un cautionnement de 5 % du montant de la mise à prix.
Lorsque la mise à prix sera supérieure à 7.500 euros, ce cautionnement sera versé au moyen d'un chèque certifié d'un chèque de banque ou d'un chèque tiré par un Chef de centre de chèques postaux.
Ce versement pourra être fait à la séance d'adjudication entre les mains du fonctionnaire du Domaine délégué à l'adjudication, mais avant le commencement des enchères. Il sera précompté sur le montant du premier terme du prix ou remboursé immédiatement aux personnes qui n'auront pas été déclarées adjudicataires.

Quand et comment payer le prix ?

Si le prix n'excède pas 15.000 euros, I'acquéreur aura un délai d'un mois pour se libérer.
De 15.000 à 75.000 euros, le prix pourra être payé en deux fractions égales, la première dans un délai d'un mois à compter de l'adjudication et la deuxième dans un délai supplémentaire de deux mois.
Au-dessus de 75.000 euros, il sera payable de la manière indiquée dans les conditions particulières de la vente. Les droits de timbre et la taxe de publicité foncière doivent être payés, en toute hypothèse, dans le mois, à la caisse du Receveur des Impôts désigné. Pour remplir les formalités préalables à son entrée en possession, l'adjudicataire a un délai d'un mois, pendant lequel il ne paie pas d'intérêt ; passé ce délai, les sommes restant dues portent intérêt au profit du Trésor, au taux légal.

NON-PAIEMENT DU PRIX - POURSUITES - DECHEANCES : A défaut de paiement du prix ou d'exécution du contrat, il y a lieu à poursuites par toutes les voies légales au moyen, le cas échéant, de la procédure de recouvrement des Impôts.
Le Domaine peut, s'il le préfère, recourir à la résolution du contrat sous forme de déchéance. Pour toutes les autres conditions, consulter le cahier des charges.

CAS PARTICULIER : Les règles qui précèdent concernent les ventes réalisées par le Domaine. Lorsque ces ventes sont effectuées par un officier ministériel, elles sont soumises à des conditions différentes qui sont indiquées dans les cahiers des charges. En particulier les adjudications peuvent être frappées de surenchère. En sus du prix, I'adjudicataire aura à payer : • Les frais préalables à la vente. • La taxe de publicité foncière. • Les honoraires revenant aux officiers ministériels. (voir le guide des enchères judiciaires).

 

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